Comprar terreno

Comprar terreno no Paraguai sendo brasileiro: o que a lei permite

Ciudad del Este, Pedro Juan Caballero e Encarnación ficam dentro da faixa de segurança fronteiriça de 50 km. Ali, a Lei 2.532/2005 proíbe brasileiro de ser dono de imóvel rural, e a venda que fura a regra é nula, com multa do dobro do valor. Antes de pagar a primeira parcela, entenda onde a proibição pega e onde não pega.

Atualizado em 27/10/2026

Resposta rápida

Pode, com uma restrição séria. Pela Lei 2.532/2005, estrangeiro de país vizinho, como o Brasil, não pode ser dono de imóvel rural a menos de 50 km da fronteira, salvo autorização por decreto do Executivo. Lote urbano não entra nessa proibição. Fora da faixa, o estrangeiro compra como o paraguaio.

Brasileiro pode comprar terreno no Paraguai?

Sim. A Constituição paraguaia garante a propriedade privada (art. 109) sem separar nacional de estrangeiro, e a Lei de Investimentos (Lei 117/1991) dá ao investidor estrangeiro os mesmos direitos do nacional, com limites só na Constituição e nas leis. Uma dessas leis é a que mais importa para quem mira a fronteira: a Lei 2.532/2005, da zona de segurança fronteiriça.

A faixa de fronteira de 50 km: a regra que trava o brasileiro

O art. 1º da Lei 2.532/2005 cria uma zona de segurança na faixa de 50 km junto às fronteiras terrestres e fluviais. O art. 2º diz que, salvo autorização por decreto do Poder Executivo fundada em interesse público, os "extranjeros oriundos de cualquiera de los países limítrofes" e as empresas com maioria de sócios desses países não podem ser proprietários, condôminos ou usufrutuários de imóveis rurais nessa faixa.

Quem a lei alcança: brasileiros, argentinos e bolivianos, os países que fazem fronteira com o Paraguai. A lei fala em estrangeiro oriundo desses países. Pelo texto, ter residência ou cédula paraguaia não muda a origem. Confirme o seu caso com advogado.
Empresa não é atalho: a proibição vale também para pessoa jurídica com maioria de sócios desses países. As ações ou cotas de quem quer imóvel rural na zona têm de ser nominativas e não endossáveis (art. 4º).
O que é proibido: imóvel rural. O texto do art. 2º não fala de imóvel urbano.
Exceção: decreto do Executivo por interesse público, como atividade que gera emprego na zona. É autorização caso a caso, não um formulário.
Direitos antigos: a lei não atinge direitos adquiridos antes de 2005 (art. 3º).

CDE, PJC e Encarnación estão dentro da faixa

Ciudad del Este e Pedro Juan Caballero são cidades de fronteira com o Brasil. Encarnación fica na margem do rio Paraná, fronteira fluvial com a Argentina. Chácara, sítio ou fazenda nos arredores dessas cidades pode ser imóvel rural na zona de segurança. Nesse caso, o escrivão é proibido de lavrar a escritura (art. 5º), o negócio é nulo e a multa é do dobro do valor da operação (art. 8º).

A regra é aplicada. Em 2021, o Ministério da Defesa confirmou que 22 fazendas entregues por uma juíza a empresas estrangeiras estavam dentro da faixa, e a ex-juíza foi imputada por prevaricato em 2022 (La Nación e ABC Color).

Como saber se o terreno está na faixa: o art. 7º obriga as certidões do Serviço Nacional de Catastro a dizer se o imóvel fica total ou parcialmente na zona. Peça essa certidão antes de assinar qualquer coisa. Se o terreno é urbano ou rural depende do cadastro e do zoneamento do município, e isso o escrivão confere.

Quanto custa um terreno no Paraguai

Não existe tabela oficial. Os números abaixo são preços pedidos em anúncios do portal Infocasas em 27/10/2026, não valores de venda fechada. Servem para ter ordem de grandeza.

Cidade e tipo	Preço anunciado	Aprox. em reais
Encarnación, lote de 360 m² em Cambyretá	Gs. 85 milhões	R$ 76 mil
Encarnación, lote de 360 m²	Gs. 130 milhões	R$ 117 mil
Ciudad del Este, lote de 360 m² (Acaray, Km 8 a 10)	Gs. 250 a 400 milhões	R$ 224 a 359 mil
Ciudad del Este, lote de esquina de 463 m² (Km 5)	US$ 80 mil	depende do dólar
Encarnación, terreno no centro (600 a 800 m²)	US$ 300 a 350 mil	depende do dólar

Fonte: anúncios Infocasas, 27/10/2026. Conversão a R$ 1 = Gs. 1.115 (27/10/2026); o valor em reais muda com o câmbio. Pedro Juan Caballero não foi levantado.

Preço do hectare: não encontramos fonte oficial nem levantamento confiável de preço de terra rural por hectare. Valores que circulam em sites de imobiliária são de anúncio. Peça a avaliação fiscal do imóvel na prefeitura para ter uma referência própria.

Custos para comprar terreno no Paraguai

Custo	Quanto	Quem paga	Base
Honorários do escrivão	Sem tabela oficial que tenhamos confirmado	Combine por escrito	Peça orçamento
Inscrição no Registro Público	Sem valor oficial que tenhamos confirmado	Combine por escrito	DGRP
Imposto imobiliário	1% da avaliação fiscal por ano	Proprietário, à prefeitura	Lei 5.513/2015
IVA na venda do imóvel	5%	Vendedor contribuinte (embutido no preço)	Lei 6.380/2019, art. 90
IRP sobre o ganho	8%	Vendedor pessoa física	Lei 6.380/2019, art. 60

Na venda por pessoa física, a DNIT presume como lucro o menor valor entre 30% do preço e a diferença real entre venda e compra (RG DNIT 35/20). Consultado em 27/10/2026.

Como comprar terreno no Paraguai: escritura e Registro Público

1. Certidão de condições de domínio. Sai da Dirección General de los Registros Públicos e mostra dono, hipotecas e embargos. Pela Lei 2.903/2006, o escrivão não pode lavrar a escritura sem ela. A certidão sai em até 10 dias e vale 30 dias.
2. Certidão de Catastro. Confirma o número de finca ou padrão e se o terreno está na zona de 50 km.
3. Imposto imobiliário em dia. Peça o comprovante na prefeitura.
4. Escritura pública com escrivão (escribano). É ele quem confere os documentos e não pode lavrar escritura proibida pela Lei 2.532.
5. Inscrição na DGRP. Peça a cópia da escritura com a nota de inscrição no Registro Público.

Golpes de terreno e loteamento no Paraguai

Em novembro de 2025, uma perícia do Ministério Público concluiu que dois terrenos de cerca de 4.000 hectares no Chaco, vendidos por US$ 1,6 milhão a colonos menonitas, não pareciam existir: nenhum número de finca ou de padrão batia com as plantas (La Nación, 01/11/2025). Em 2026, a Promotoria investigou um esquema de venda de supostos direitos de herança de um latifundiário brasileiro morto em 1873 (Última Hora).

Loteamento a prazo: confira a aprovação municipal

Pela Lei 1.909/2002, todo loteamento precisa de aprovação prévia da Municipalidade, com título, certidão de domínio, imposto em dia e mensura. Pela Lei 1.257/1932, na venda a prazo o comprador recebe a posse na 1ª parcela e tem direito à escritura quando pagar 50% do preço. Depois dos 50%, o vendedor não pode retomar o lote e ficar com o que foi pago. Peça a resolução municipal do loteamento antes de assinar.

Preço muito abaixo da região e pressa para fechar.
"Derecho" ou "cesión de derechos" em vez de título. Posse não é propriedade.
Vendedor que não mostra certidão de domínio recente ou diz que "o escrivão é dele".
Chácara rural perto de CDE, PJC ou Encarnación oferecida a brasileiro sem falar da Lei 2.532.
Pagamento por Pix para pessoa diferente do dono que aparece no Registro.
Lote vendido em grupo de WhatsApp ou rede social sem número de finca, padrão e loteamento. Peça esses números antes de qualquer sinal e confira você mesmo, com escrivão escolhido por você.

Dá para comprar terreno no Paraguai morando no Brasil?

Dá, mas não sem estar presente ou representado. A escritura é feita no Paraguai, diante do escrivão. Quem não pode ir pode passar procuração pública feita em cartório no Brasil, que para valer no Paraguai precisa de apostila de Haia. Escolha o procurador com cuidado: ele vai assinar em seu nome. Dê poderes só para aquele imóvel, com número de finca e padrão, e não para "qualquer negócio".

Terreno no Paraguai e o imposto de renda no Brasil

Quem continua morando no Brasil segue residente fiscal no Brasil e segue as regras da Receita Federal para bens e rendimentos no exterior. Pela Lei 14.754/2023 (art. 2º, § 2º), o ganho na venda de imóvel no exterior segue as regras de ganho de capital do art. 21 da Lei 8.981/1995. Brasil e Paraguai não têm acordo contra dupla tributação (lista da Receita Federal, atualizada em 28/08/2026), então o IRP de 8% pago lá pelo vendedor e o imposto brasileiro podem se somar. Fale com contador antes de vender.

Comprar terreno não dá residência automática. A residência é um trâmite à parte na Migraciones, explicado em residência no Paraguai. Para casas e apartamentos, veja comprar imóvel no Paraguai. Para outras formas de aplicar dinheiro, investir no Paraguai.

Recomendação: em qualquer compra perto da fronteira, contrate um advogado ou escrivão paraguaio de sua confiança, independente do vendedor. A multa por negócio nulo é o dobro do valor.

Perguntas frequentes

+Posso comprar terreno no Paraguai sendo brasileiro?

Pode. A exceção é o imóvel rural a menos de 50 km da fronteira: ali, a Lei 2.532/2005 proíbe estrangeiro de país vizinho de ser dono, salvo decreto do Executivo. Lote urbano não está nessa proibição.

+Brasileiro pode comprar terra perto da fronteira no Paraguai?

Terra rural, não, a menos que haja autorização por decreto do Poder Executivo. A faixa de 50 km inclui os arredores de Ciudad del Este, Pedro Juan Caballero e Encarnación. A venda que viola a lei é nula, com multa do dobro do valor.

+Quanto custa um terreno no Paraguai?

Em anúncios de 27/10/2026, lotes de 360 m² apareciam por Gs. 85 a 130 milhões em Encarnación (R$ 76 a 117 mil) e por Gs. 250 a 400 milhões em Ciudad del Este (R$ 224 a 359 mil). São preços pedidos, não de venda fechada.

+Posso comprar um terreno no Paraguai morando no Brasil?

Pode, indo pessoalmente à escritura ou por procurador com procuração pública feita no Brasil e apostilada. Antes, peça a certidão de domínio do Registro Público e a de Catastro.

+Comprar terreno no Paraguai dá residência?

Não. A residência é pedida na Migraciones por outro trâmite. Para brasileiro, o caminho padrão é a residência temporária MERCOSUL.

+Vale a pena comprar terreno no Paraguai?

Depende do lugar e da papelada. Na fronteira, imóvel rural está proibido ao brasileiro. Lote urbano é permitido, mas exige certidão de domínio, loteamento aprovado pela prefeitura e escritura inscrita no Registro Público. Sem isso, o risco é alto.

+Como faço para comprar um terreno no Paraguai?

Peça a certidão de condições de domínio e a de Catastro, confirme o imposto imobiliário em dia, faça a escritura com escrivão paraguaio e inscreva na Dirección General de los Registros Públicos.

+Terreno no Paraguai entra no imposto de renda do Brasil?

Para quem segue residente fiscal no Brasil, sim. O ganho na venda de imóvel no exterior segue as regras de ganho de capital (Lei 14.754/2023, art. 2º, § 2º). Não há acordo contra dupla tributação com o Paraguai.