Comprar imóvel

Comprar imóvel no Paraguai: o que o brasileiro precisa saber

O boom de brasileiros mexeu com o mercado. Em Ciudad del Este, o aluguel de um monoambiente simples saiu de cerca de Gs. 800 mil para Gs. 1,7 milhão ou mais (Última Hora, 01/07/2026). Muita gente pensa em comprar em vez de alugar. A lei deixa, mas há uma regra de fronteira, um cartório diferente do brasileiro e impostos que pouca gente conta.

Atualizado em 27/10/2026

Resposta rápida

Sim, estrangeiro pode comprar imóvel no Paraguai. A Lei 117/1991 dá ao investidor estrangeiro os mesmos direitos do nacional. A exceção é o imóvel rural a menos de 50 km da fronteira, proibido a brasileiros pela Lei 2.532/2005. Casa ou apartamento urbano pode ser comprado, com escritura lavrada por escrivão e inscrita no Registro Público.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Paraguai?

Pode. A Constituição garante a propriedade privada (art. 109), e a Lei 117/1991 de Investimentos garante igualdade entre investimento nacional e estrangeiro (arts. 1º e 2º), dispensa autorização prévia (art. 4º) e assegura a liberdade de câmbio para entrada e saída de capital (art. 6º).

A exceção: imóvel rural na fronteira

A Lei 2.532/2005 proíbe estrangeiro oriundo de país vizinho, como o Brasil, de ser dono de imóvel rural na faixa de 50 km da fronteira, salvo decreto do Executivo. Ciudad del Este, Pedro Juan Caballero e Encarnación estão nessa faixa. Apartamento e casa em área urbana não entram na proibição. Chácara nos arredores pode entrar. Os detalhes estão em comprar terreno no Paraguai.

Quanto custa comprar imóvel no Paraguai

Não há índice oficial de preço de imóvel. Os valores abaixo são preços pedidos em anúncios do portal Infocasas, consultado em 27/10/2026. Em Assunção, boa parte dos apartamentos novos é anunciada em dólar.

Cidade	Imóvel	Preço anunciado
Assunção (Recoleta, Villa Morra)	Monoambiente de 29 m²	US$ 54 mil a 56 mil
Assunção (Villa Morra, Las Lomas)	1 quarto, 40 a 44 m²	US$ 78 mil a 93 mil
Assunção (Recoleta)	2 quartos, 72 m², mobiliado	US$ 145 mil
Ciudad del Este (Km 11)	Casa, 360 m² de terreno	Gs. 400 milhões (≈ R$ 359 mil)
Ciudad del Este (Acaray, Km 8 a 10)	Lote de 360 m²	Gs. 250 a 400 milhões (≈ R$ 224 a 359 mil)
Encarnación (Cambyretá e outros)	Lote de 360 m²	Gs. 85 a 130 milhões (≈ R$ 76 a 117 mil)
Pedro Juan Caballero	—	Não levantado

Fonte: anúncios Infocasas, 27/10/2026. Preço pedido não é preço de venda. Conversão a R$ 1 = Gs. 1.115 (27/10/2026); o valor em reais muda com o câmbio.

Alugar ou comprar imóvel no Paraguai?

Referência	Aluguel por mês	Compra (anúncio)
Assunção, 1 quarto no centro	Cerca de Gs. 3,65 milhões (Numbeo, 25/10/2026)	1 quarto de 40 a 44 m² por US$ 78 mil a 93 mil
Ciudad del Este, monoambiente simples	Gs. 1,7 milhão ou mais (Última Hora, 01/07/2026)	Casa em lote de 360 m² no Km 11 por Gs. 400 milhões

Fontes de natureza diferente (média de usuários, imprensa e anúncio). Serve para ordem de grandeza, não para calcular rentabilidade.

Comprar trava o dinheiro e traz custo fixo: imposto imobiliário anual, condomínio, manutenção e o risco de câmbio. Alugar dá flexibilidade a quem ainda não sabe se fica, como o estudante que pode mudar de faculdade. Na entrada do aluguel, conte com garantia, comissão e às vezes valores em dólar (anúncios Infocasas, 27/10/2026). Veja morar em Assunção, morar em Ciudad del Este e custo de vida no Paraguai.

Financiamento de imóvel para estrangeiro

Não encontramos regra oficial nem dado público sobre crédito imobiliário para estrangeiro no Paraguai. Para abrir conta, os bancos pedem cédula paraguaia e, desde jan/2026, declaração de origem de fundos (Rio Times, 10/09/2026). Espere a mesma exigência, ou maior, num pedido de crédito. Pergunte ao banco por escrito: aceita estrangeiro sem cédula? Financia em guarani ou em dólar? Qual o prazo e o custo total?

A alternativa comum em lote é a venda a prazo pelo próprio loteador, regulada pela Lei 1.257/1932: posse na 1ª parcela e escritura com 50% pago, com hipoteca até quitar. Qualquer hipoteca aparece na certidão de condições de domínio.

Impostos na compra e na posse do imóvel

Imposto	Quanto	Quem paga	Base legal
IVA na venda do imóvel	5%	Vendedor contribuinte (embutido no preço)	Lei 6.380/2019, art. 90
IRP sobre ganho de capital	8%	Vendedor pessoa física	Lei 6.380/2019, art. 60
Imposto imobiliário anual	1% da avaliação fiscal	Proprietário, à prefeitura	Lei 5.513/2015
IVA sobre aluguel residencial	5%	Locador contribuinte	Lei 6.380/2019, art. 90

Na venda de imóvel por pessoa física, a DNIT presume como lucro o menor valor entre 30% do preço e a diferença real entre venda e compra (RG DNIT 35/20). Honorários do escrivão e taxas do Registro não têm valor oficial que tenhamos confirmado: peça orçamento por escrito.

Se você pretende alugar o imóvel, o aluguel entra no Imposto à Renda Pessoal como renda de capital, à alíquota de 8% (Lei 6.380/2019, arts. 57 e 60). Por opção do contribuinte, a renda líquida pode ser calculada como 50% do aluguel ou como o aluguel menos imposto imobiliário e despesas documentadas (art. 59).

Lado Brasil: quem segue residente fiscal no Brasil continua sob as regras da Receita Federal. Pela Lei 14.754/2023 (art. 2º, § 2º), o ganho na venda de imóvel no exterior segue as regras de ganho de capital do art. 21 da Lei 8.981/1995. Como Brasil e Paraguai não têm acordo contra dupla tributação, converse com contador nos dois países antes de fazer a conta.

Documentos para comprar imóvel no Paraguai

Documento	Quem emite	Para quê
Certidão de condições de domínio	Dirección General de los Registros Públicos (DGRP)	Mostra dono, hipotecas e embargos. Vale 30 dias
Certidão de Catastro	Serviço Nacional de Catastro	Identifica o imóvel e diz se está na zona de fronteira
Comprovante do imposto imobiliário	Prefeitura (municipalidad)	Prova que não há dívida do imóvel
Resolução de aprovação do loteamento	Prefeitura	Obrigatória em lote de loteamento (Lei 1.909/2002)
Documento de identidade do comprador	Confirme com o escrivão qual ele aceita	Identificação na escritura
Procuração pública apostilada	Cartório no Brasil + apostila	Só se outra pessoa assinar por você

Como comprar imóvel no Paraguai passo a passo

1. Certidão de condições de domínio da Dirección General de los Registros Públicos (DGRP). Pela Lei 2.903/2006, o escrivão não pode lavrar escritura sem ela. Sai em até 10 dias e vale 30 dias. Desde 2022, o escrivão pede pela web.
2. Certidão de Catastro, que identifica o imóvel e informa se ele está na zona de segurança fronteiriça.
3. Comprovante de imposto imobiliário em dia e, em condomínio, declaração de que não há dívida de taxas.
4. Escritura pública com escrivão paraguaio (escribano). Prefira um escolhido por você, não pelo vendedor.
5. Inscrição da escritura na DGRP e pedido de cópia com a nota de inscrição.

Imóvel na planta, loteamento e golpes

Muitos anúncios em Assunção são de empreendimentos novos, alguns ainda em obra. Antes de dar sinal, peça o nome da incorporadora, o número da finca do terreno, a certidão de domínio e as licenças municipais da obra. Em loteamento, a Lei 1.909/2002 exige aprovação prévia da prefeitura. Na venda a prazo, a Lei 1.257/1932 dá ao comprador a escritura quando ele paga 50% do preço.

Golpe com imóvel inexistente acontece. Em novembro de 2025, perícia do Ministério Público concluiu que terras vendidas por US$ 1,6 milhão a colonos no Chaco não pareciam existir: nenhum número de finca ou padrão batia com as plantas (La Nación, 01/11/2025).

Comprar imóvel no Paraguai dá residência?

Não diretamente. A residência é pedida na Migraciones. Para brasileiro, a temporária MERCOSUL não pede comprovação de renda. Na permanente, a Resolução DNM 407/2026 criou 12 categorias de solvência, e uma delas é "proprietários de bens imóveis". Ou seja, o imóvel pode servir como prova de solvência na etapa da permanente, conforme os documentos que a Migraciones pedir. Veja residência no Paraguai.

Vale a pena comprar imóvel no Paraguai?

A favor: lei que iguala estrangeiro e nacional, liberdade de câmbio (Lei 117/1991), IVA reduzido de 5% na venda de imóveis e imposto imobiliário de 1% ao ano sobre a avaliação fiscal.
Contra: preço em dólar em muitos anúncios (risco de câmbio para quem ganha em real), revenda depende de achar comprador, regra dura para imóvel rural na fronteira e cartório com regras diferentes das do Brasil.
Para estudante: o curso de medicina dura anos, mas a vida do estudante muda de cidade e de faculdade. Comprar para "economizar aluguel" só fecha a conta se a família tem o dinheiro parado e aceita o risco de revender.

Para outras formas de aplicar dinheiro no país, leia investir no Paraguai. Para a parte tributária, impostos no Paraguai.

Perguntas frequentes

+Posso comprar imóvel no Paraguai?

Pode. A Lei 117/1991 dá ao estrangeiro os mesmos direitos do nacional. A única proibição relevante para brasileiro é o imóvel rural a menos de 50 km da fronteira (Lei 2.532/2005).

+Posso comprar um imóvel no Paraguai sendo brasileiro sem residência?

A lei de investimentos não exige residência para comprar. A escritura é feita com escrivão no Paraguai, pessoalmente ou por procurador com procuração pública feita no Brasil e apostilada.

+Vale a pena comprar imóvel no Paraguai?

Pode valer para quem vai morar muitos anos ou tem dinheiro parado em dólar. Pesam contra o câmbio, a revenda e a burocracia de cartório. Anúncios de 27/10/2026 em Assunção mostravam monoambientes de 29 m² a partir de US$ 54 mil.

+Quais impostos paga quem compra imóvel no Paraguai?

O imposto anual é o imobiliário, de 1% da avaliação fiscal, pago à prefeitura. Na venda, o IVA de 5% e o IRP de 8% sobre o ganho recaem sobre o vendedor. Some honorários do escrivão e taxas de registro.

+Comprar imóvel no Paraguai dá residência?

Não automaticamente. Mas "proprietários de bens imóveis" é uma das 12 categorias de solvência aceitas na residência permanente pela Resolução DNM 407/2026.

+Estrangeiro pode comprar imóvel em Assunção?

Pode. Assunção também fica na fronteira, a do rio Paraguai com a Argentina, mas a proibição da Lei 2.532 trata só de imóvel rural. Apartamento e casa urbanos podem ser comprados. Confira sempre a certidão de domínio antes de pagar.

+Estrangeiro consegue financiamento imobiliário no Paraguai?

Não encontramos regra oficial sobre isso. Os bancos pedem cédula paraguaia até para abrir conta. Em lote, é comum a venda a prazo pelo loteador, com escritura quando 50% do preço estiver pago (Lei 1.257/1932).

+Vale mais alugar ou comprar imóvel no Paraguai?

Para quem não sabe quanto tempo fica, alugar costuma dar mais flexibilidade. Comprar trava o dinheiro, traz imposto imobiliário anual e risco de câmbio, e a revenda depende de achar comprador.